房屋价值与居民收入不相称条件下的房地产税纳税能力评估与税制设计研究

With the development of “Replacing the Business Tax with Value-added Tax” policy, local governments have lost their business tax on the principal taxes. The government has set an agenda for the real estate tax reform in order to guarantee the normal performance of local government’s power. According to international conventions, the real estate tax are mainly levied on the basis of individual housing valuation. However, the housing price has increased much faster than the residents’ income in China, that is, the housing value does not match the resident actual income. Based on social and economic contexts in China, our subject calculate the residents’ ability to pay real estate tax, as well as with tax rate design of real estate tax, tax relief policy and tax compliance and so on. The purpose of our subject is to provide policy proposal for our country's real estate tax policy and tax system design.

随着“营改增”政策的推进，地方政府失去了主体税种营业税，为了保障地方政府事权的正常履行，对居民持有的房产开征房地产税已经纳入政府政策议程。然而，按照国际惯例，房地产税主要依据个人住房评估价值进行征收。而我国的实际情况却是房价上涨速度远远超出居民收入增长速度，即房屋价值与居民收入严重不相称。本课题将基于我国这一特殊实际情况，科学地评估我国居民房地产税纳税能力，以及与纳税能力相对应的房地产税的税率设计、税收减免政策及纳税遵从等问题。以期为我国的房地产税政策与税制设计提供决策参考。

为筹集地方财政收入，缓解地方财权与事权不匹配的压力，我国房地产税改革的进程在逐步推进。而现阶段我国居民可支配收入增速明显滞后于房价上涨的速度，居民收入与房产价值不相称的情况可能会导致居民家庭纳税能力不足的问题，这不仅无法提现税负公平，还会进一步影响税收遵从度。有鉴于此，本课题在我国房屋价值与居民收入不相称的条件下，探讨和研究房地产税的纳税能力与税制设计等相关问题进行了深入研究，取得如下研究成果：第一，课题组结合我国房地产市场发展的特点、区域差异，建立了适合于我国国情的房地产价值评估方法和体系。第二，课题组从房地产税纳税能力的衡量与异质性研究、影响因素、经济社会影响、应对纳税能力不足的政策及效果评估四个方面进行归纳，并结合我国房地产税纳税能力实际情况，提出未来我国房地产税税制设计的政策借鉴和参考。第三，课题组借鉴国外房地产税的税率设计制度，在兼顾考虑居民的纳税能力与房地产税填补地方财政预算缺口的情况下，采用地区样本与财富口径基尼系数测算，深入研究和探讨最优房地产税的税率设计。第四，课题组通过问卷调查法收集的微观数据实证分析了房地产税免税扣除方式对居民纳税遵从意愿的影响。第五，课题组从房地产税纳税能力、房地产税遵从成本和房地产税税收感知三个方面，对现有房地产税纳税遵从的相关文献进行整理分析，借鉴国外房地产税制度经验对我国房地产税改革与税制设计问题提出了可行 的政策建议。

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