基于城市居住群体需求特征的居民住房联合选择行为研究

Nowadays, the most prominent problem in housing market is massive domestic vacancy and insufficient supply. The key point to solve this problem is to grasp the demand characteristics of housing consumers and match individuals or families with residential housings.This project aims to investigate the behavior characteristics of the citizens' joint housing choice and the interaction of the three dimensions in joint housing choice's results from microscopic view. First, the project analyzes the mechanisms of the citizens' joint housing choice and search for the variables of behavior characteristics. Then,joint housing choice models are built in the aspects of "to rent or to buy", "where to buy" and "when to buy". The empirical analysis will take Harbin，Beijing, Shanghai, Chengdu and Guangzhou as case cities. The retrospective data obtained from questionnaires are to analyze housing choice characteristics. This project also builds a selection model to investigate the interaction of three dimensions in joint housing choice's results in order to figure out the different choices of different characteristics citizens. In microscopic view, the findings from this project can be used to improve the efficiency of matching between consumers and houses in housing market. In macroscopic view, the results could provide supports to government for formulating housing policy, making urban planning and allocating public resources. Real estate developers can also use the conclusion as reference to develop residential housing.

当前，住房市场日益突出的问题是大规模住房空置与供给不足现象并存。解决这一问题的关键是从根本上把握住房消费群体的需求特征，通过联合选择实现个体或家庭与住房之间的匹配。本项目拟从微观视角聚焦城市居民居住联合选择行为特征的探寻与联合选择结果的交互关系研究。首先研究城市居民居住联合选择行为机理，挖掘行为特征变量；其次以"租房还是买房"，"在哪里选房"，"何时选房"三维度的住房选择行为为主线构建居住联合选择模型；拟选择哈尔滨、北京、上海、成都、广州五个城市进行案例研究。通过问卷调查获得一手的家庭或个体的回溯性数据，分析居住选择行为特征；接着对居住联合选择行为结果进行交互关系分析，构建选择函数，旨在科学合理地得出拥有不同特征的城市居住群体理性选择的住房类型。微观上可以改善住房消费主体与住房商品的匹配效率，宏观上可为住房政策制定、城市规划和公共资源配置提供决策支持，同时为开发商的住房建设提供有利指导。

为解决住房空置与供给不足问题，本项目聚焦城市居住群体需求特征，对居民住房联合选择行为进行深入研究，实现个体、家庭与住房间的匹配。. （1）依据“刺激—反应”的研究范式和“动机—感知—决策”居住联合选择的行为分析路径，从“租买选择”、“空间选择”和“时间选择”三个维度对城市居民居住联合选择行为机理进行了深入研究。. （2）沿“租购选择，空间选择，时间选择”三条研究主线，分别运用Life Tables和Cox模型、贝叶斯网络模型和MNL模型，从首次购房时间与住房权属、住房权属与建筑特征类别和居住区位与邻里特征三个方面构建居住联合选择模型，实现了对城市居民居住联合选择的模型研究。. （3）采用实验经济学方法探究了城市居民居住联合选择行为的三维度交互关系，证实了租购选择和空间选择对感知价值的影响，确定了租购选择、空间选择和时间选择的两两交互关系。. （4）通过实证研究，从管理和供应的角度探究城市居民居住联合选择行为的深层次动机，为进一步实现政府的有效管理、房地产企业的合理规划、居民正确的居住选择提供了重要参考依据。. 本项目从微观视角形成的城市居民居住联合选择行为作用机理、城市居民居住联合选择模型，不仅丰富了居住联合选择行为的理论研究，同时为相关实证研究提供了重要的模型参考；城市居民居住联合选择行为的三维度交互关系分析打破从租购选择、空间选择或时间选择单一视角切入，进行了两两交互分析，创新性地实现了居住联合选择行为的三维度交互研究；相关的实证研究及政策建议不仅为稳定房地产市场发展、明确房地产市场定位提供重要支撑，同时也为政府管理部门进行有效住房市场调控、政策实施和公共资源配置提供决策支持；为房地产企业实施开发策略、确定住宅开发类型等提供有效依据；为城市居民从租购时点、住区环境、邻里关系和职住平衡等方面合理进行居住选择提供重要建议。

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