私人による住環境保全の日米比較-土地利用制限約款の運用実態調査-

日本与美国私人居住环境保育比较 -土地使用限制条款实施状况调查-

• 批准号: 17730002
• 负责人: 長谷川 貴陽史
• 金额: $ 2.18万
• 依托单位: Tokyo Metropolitan University
• 依托单位国家: 日本
• 项目类别: Grant-in-Aid for Young Scientists (B)
• 财政年份: 2005
• 资助国家: 日本
• 起止时间: 2005 至 2006
• 项目状态: 已结题
• 来源: https://kaken.nii.ac.jp/grant/KAKENHI-PROJECT-17730002/
• 关键词: 建築協定; 景観; ヘドニック・アプローチ; 土地利用制限約款; 地価; 地価関数; 費用便益分析; 住環境

本研究は、日米の土地利用制限約款制度を定性的・定量的に比較することを目的としている。第2年度である本年度は、(1)日本の建築協定制度の機能を検討し、その費用便益分析を継続するとともに、(2)米国の土地利用制限約款制度に関する資料収集及び同制度の運用実態調査に予算を費消した。(1)については、第1年度から継続して、東京都世田谷区内の戸建住宅売買情報(約19,000件)をヘドニック法により分析した。地価データの分析に関しては、第1年度に引き続き、清水千弘・谷下雅義准教授の助言・指導を仰いだ。他方、(2)については、ロスアンジェルス市内の郊外住宅地の住宅所有者団体の役員、住民、不動産管理会社にヒアリングを行った。ただし、米国については地価データ等が入手できず、ヘドニック法による定量的分析は実施できなかった。本年度の成果は、以下の通りである。第1に、米国の土地利用制限約款を日本の建築協定と文面上比較すると、規制内容が建築物に限定されていないことを初めとして、様々な相違があることが判明した。しかしさらに、制度の運用面にまで留意するならば、約款はコンドミニアムやタウンハウスなど、様々な居住形態・所有形態と組み合わされて用いられており、そこでの共有空間の位置づけ、会費や共益費の徴収方法、管理会社の関与の態様など、運用に係る諸条件が制度のありようを大きく規定している事実が明らかになった。第2に、土地利用制限約款の費用便益分析であるが、東京都世田谷区内の建築協定に関するヘドニック分析の結果によれば、協定区域内は区域外と比較して有意に地価が高いことが明らかとなった。反面で、地区計画や緑地協定については、こうした関係は見られなかった。ここから、建築協定の策定・維持が地価上昇に影響を与えている可能性があることが判明した。

本研究的目的是定性和定量地比较日本和美国的土地使用限制条款制度。今年是第二财年，我们将（1）研究日本建筑协议制度的功能并继续进行成本效益分析，（2）收集美国土地使用限制契约制度的数据并审查其实际运作情况。预算用于研究。从第一年开始，关于(1)，我们使用特征法对东京都世田谷区的单户住宅销售信息（约19,000例）进行了分析。从第一年开始，我们就地价数据的分析向清水千寻副教授和谷下正芳副教授寻求建议和指导。另一方面，针对（2），我们对洛杉矶郊区住宅区的业主协会、居民以及房地产管理公司的高管进行了采访。但美国没有土地价格等数据，无法利用特征法进行定量分析。今年的结果如下。首先，在比较美国土地使用限制法规与日本建筑协议的条款时，发现存在各种差异，包括法规不限于建筑物。然而，如果我们也关注系统的操作方面，条款和条件是与各种类型的住宅和所有权（例如公寓和联排别墅）结合使用的，并且条款和条件是与各种类型的住房结合使用的很明显，各种运营条件（例如收集方法和管理公司的参与）在很大程度上决定了该系统。其次，关于土地使用限制条款的成本效益分析，东京世田谷区建筑协议的特征分析结果显示，协议区域内的土地价格明显高于区域外。另一方面，在地区规划和绿地协议方面却没有发现这种关系。这表明建筑协议的制定和维护可能会对土地价格上涨产生影响。

项目成果

地域コミュニティは景観法を活用できるか-既成市街地における近年ゐ景観紛争事例を踏まえて

当地社区可以利用景观法吗？根据最近已建成的城市地区的景观纠纷案例

• 发表时间: 2006
• 作者: 長谷川貴陽史