房地产调控效果的空间异质性：理论框架及基于中国256城市大数据的实证研究

China's macro-control of real estate market may lead to the spatial heterogeneous effect. However, it has not been studied systematically by the past literature. This study intends to construct an analysis framework of the heterogenous effects of real estate market of the macro-control policy, which can explain both the spatial heterogeneous mechanisms in the real estate markets through macro policy, and the spatial correlations caused by real estate regulation policy in some particular cities. This study will use more reliable empirical data, including the micro data in real estate market achieving from big data method, and the time series data of policy dynamics calculated by PMC model.All the data will be integrated into a 256 city spatio-temporal GIS database. In empirical study, this study will adopt some newly developed panel spatial econometric model, including geographically weighted regression, GVAR model, geographic regression discontinuity design, etc., which can simulate the spatial heterogeneous effect of housing prices in different cities caused by different macro control policies of real estate market.The empirical results will also use the GIS method to visualize the spatio-temporal dimension.According to the result of this study, we can achieve some implications for optimizing the macro-control of real estate market, which can provide academic reference for policy making.

中国房地产宏观调控政策具有一定的空间异质性影响，然而过去文献较少对该问题进行系统研究。本研究拟构建一个房地产宏观调控对不同区域房地产市场异质性影响的分析框架，解释宏观政策通过不同的传导渠道产生的房地产市场空间异质性反应机制，以及针对少数城市的房地产调控政策所引发的差异性空间影响的机制。本研究将使用过去研究所没有的，更为可信的实证数据，这包括利用大数据方法得到的微观房地产数据，利用PMC指数模型计算的政策变动的时间序列数据。所有数据将被整合为256城市的时空GIS数据库。实证上，本课题将采用较为先进的面板空间计量模型，包括地理加权回归、GVAR模型、地理断点回归等，能够模拟不同房地产调控政策，对不同城市房价带来的空间异质性影响。实证结果还将采用GIS方法，进行时空维度的可视化展示。根据本研究的结论，可以得到一系列优化现行房地产宏观调控的启示，这可为政府优化房地产宏观调控政策，提供学术参考。

房价攸关民生。近年来，中央对房价稳定高度重视，强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全面落实因城施策、“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。然而，房地产是一种特殊的商品，房地产的不可移动性使其对空间因素有着极强的依赖性。房地产市场的均衡，不仅是供给和需求在总量上平衡，更是空间意义上的均衡。从空间的视角对房地产市场的均衡机制进行多维度的探讨是非常必要的。就房地产市场的微观主体而言，房地产项目自身的物理属性所构成的“实体价值”仅仅代表着房地产初始价值，而空间因素在更大程度上决定了房地产的“功能价值”。对购房者而言，区位优势可带来更高的居住享受和投资回报，这使得住房需求呈现出空间分化的特征，进而导致房价的空间分化。房地产空间异质性的另一体现是房地产政策效果的空间异质性。本研究对中国住房市场调控政策总体框架进行了阐述，随后对住房市场政府总体干预效果的区域异质性、行政区划调整的住房市场效果的区域异质性、住房限购政策的市场效果、教育政策引发的住房市场区域异质性等进行了实证分析，最后对住房市场微观行为及对不同区域干预有效性原因作了进一步的解释。从理论角度，本研究从地理空间意义、房地产对空间的依赖性、房地产空间均衡的过程出发，全面从空间经济学的视角分析我国房地产市场的发展，探讨不同的政策如果对房地产市场的空间均衡产生影响。此外，本研究还从全国层面的宏观空间视角和城市层面的微观空间视觉探讨了房地产市场对经济发展的跨空间影响等。本研究有利于深化对房地产市场本质的理解，为更好地实施房地产宏观调控提供参考。

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